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公报判例三则:虚假商品房买卖合同的认定及法律后果
来源:广东品颂律师事务所  发布时间:2016-7-21  浏览量:817  < 返回 >

来源:小甘读判例


判例1

裁判要旨:

买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。


判例名称:

宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案(《中华人民共和国最高人民法院公报》 2013年 第3期


当事人:

原告:宋宇。
被告:北京盛和发房地产开发有限公司。
第三人:广东粤财投资控股有限公司(原为广东发展银行股份有限公司北京分行)。
第三人:北京城乡建设集团有限责任公司。


裁判理由:

最高法院认为:宋宇主张商品房买卖合同真实有效的主要证据有:1.17份商品房买卖合同,对于合同书中签章的真实性,各方均无异议; 2.10张购房款收据,证明盛和发公司认可其付清37套房屋(以宋宇名义购买17套)的全部购房款;3.入住通知书,证明其已实际接收案涉房屋。该三份证据均发生在盛和发公司和宋宇内部,商品房买卖合同仅有双方签字盖章,无相关房地产管理部门的备案登记;10张收据仅是盛和发公司单方开具,无正式发票;房屋入住通知书也是仅有盛和发公司的盖章。


根据本案现已查明的事实以及宋宇、盛和发公司在历次诉讼中所作陈述,本案商品房买卖关系在真实性上存在以下疑点:


1.本案是源于2004年城乡建设因建设工程施工合同纠纷一案申请对盛和发公司财产(主要是案涉的17套房屋和分别以张京生、关宏彪名义各购买的10套房屋)的强制执行。宋宇为对抗该强制执行,提起本案诉讼,导致上述强制执行措施的中止。而正是在中止执行期间,盛和发公司又陆续将大部分案涉房屋售出。对于自己购置的大量房产,宋宇只是委托盛和发公司“价格合适可以卖”,对具体销售时间、价格、售出的套数以及资金收回情况,并不关注。自 2006年10月宋宇在北京二中院提起本案一审诉讼至本院再审期间,盛和发公司一方面陆续另行出售前述房屋中的大部分,另一方面又认可宋宇关于已购案涉房屋的主张。对上述情况,双方均无合理解释。


2.商品房买卖合同本身存在疑点。根据原审查明的事实,编号为125401至125425的空白合同由北京武夷房地产开发有限公司领取,编号为130126至130150的空白合同由北京万泉花园物业开发有限公司领取,诉争编号为125415、125417-125423、125425、130131-130135等合同文本已由上述两公司签约使用。盛和发公司对案涉合同文本的来源无合理解释。另外,案涉合同未在房地产管理部门进行合同登记备案,而盛和发公司在本院庭审后提交的四份案外人购房合同上均盖有房地产管理部门的登记备案章。


3.案涉合同的履行过程存在疑点。从总体看,案涉合同履行得非常随意。关于款项支付情况,本案所涉购房款的支付存在大量现金交易(700余万元),仅有宋宇本人的陈述,无其他证据佐证。盛和发公司一方面主张该现金部分主要被其前法定代表人王勇伟收取,另一方面又认可宋宇已付清全部购房款;转账部分,北京市东城区竹源食品店和北京永信喷胶棉有限公司向盛和发公司的转账日期均为2001年4月30日,其在本案原审诉讼期间对支付该笔款项出具《资金说明》均称,支付的款项用于宋宇购买盛和发公司开发的盛和家园2号楼部分商品房屋,但根据宋宇陈述,其与盛和发公司在2001年4月是借款关系,在 2001年6月后该笔借款才转为购房款的,两者存在明显矛盾。关于付款凭证,宋宇仅提交了盛和发公司出具的10张收据,无正式发票。在北京二中院再审期间,宋宇对此的解释是,“我买的房子都没开过发票,对于开发票的事情我都没想。”该解释难以让人信服。形式上,10张发票的编号与开具时间顺序存在颠倒现象,收据所载的数额与具体每次所付款项亦不能一一对应。关于入住情况,盛和家园项目2002年4月 26日竣工验收,同年5月开始办理入住手续,而宋宇2001年已经签订购房合同, 2002年4月28日已经付清全部购房款,盛和发公司却在2003年5月才向其发出房屋入住通知书。宋宇虽称已办理入住手续,但却未与物业公司签订物业服务合同,亦未实际入住。


4.粤财公司在2001年7月和2003年9月两次对案涉房屋进行了抵押登记。签订抵押合同时,盛和发公司并未告知粤财公司案涉房屋已销售。盛和发公司给宋宇的入住通知书时间为2003年5月28日,宋宇也主张当日办理了入住手续,而案涉房屋第二次抵押登记日期为2003年9月15日,宋宇此时却未提任何异议。作为支付了全款的买房人,在一审判决其权利落后于在后的银行抵押权时,亦未提出上诉。


5.《盛和家园项目资金来源明细表》 (截至2001年10月10日)其中一栏载明,单位:宋宇;性质:借款;金额:1100万元,同时列出的还有预收售楼款11 441万元。按照盛和发公司与宋宇的主张,2001年10月,双方已经将1100万元借款转化为购房款,但该表仍将宋宇的1100万元借款与售楼款同时并列列出。而在同时的《盛和家园项目资金往来明细表》(截至2001年10月 10日)其中一栏记载:还宋宇借款1100万元。现宋宇和盛和发公司均主张1100万元借款已转化为购房款,而对上表中所载的已还款情况未能作出合理解释,且对如此大额的资金往来和大量的房屋交易,双方仅以口头陈述为凭,亦未能提供借款转换成购房款的任何书面协议。对于借款如何转换为购房款以及购房经过,宋宇多次陈述不一,前后矛盾,又未能提供其他证据证明。


6.2002年4月29日城乡建设与盛和发公司签署的钥匙移交书,载明案涉工程 2002年4月24日验收合格,城乡建设将已经预售的房屋每户五把钥匙移交盛和发公司。2002年5月22日城乡建设与盛和发公司签署的借条载明,为配合盛和发公司售楼需要,城乡建设借给盛和发公司盛和家园1#、2#楼尚未售出居室户门钥匙 (各户一把)。其中所附的盛和家园2号楼销售一览表中,案涉房屋显示尚未售出。双方签署上述文件的主要目的是进行房屋移交以及配合盛和发公司后续售楼的需要,此时隐瞒对宋宇的销售行为并无任何意义。


本院认为,案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,但对签订购房合同、支付购房款等重要事实,宋宇多次陈述不一、前后矛盾。在存在上述众多疑点的情况下,认定宋宇与盛和发公司之间存在真实商品房买卖关系,依据明显不足。


宋宇主张,2001年7月25日盛和发公司以支票形式汇到华南实业账户上的 1050万元与宋宇与盛和发公司签订的借款合同数额不符,原审判决未予明确,而且 2002年其支付给盛和发公司的800余万元款项原审判决也无法说明。本院认为,本案判决仅否定了宋宇与盛和发公司之间房屋买卖关系的真实性,而宋宇与盛和发公司资金往来情况,为另一法律关系,不属本案审理范围。判决驳回宋宇的诉讼请求。



判例2

裁判要旨:

一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。


判例名称:

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》 2014年 第9期


当事人:

原告:中国光大银行股份有限公司上海青浦支行。
被告:上海东鹤房地产有限公司。
被告:陈思绮。


裁判理由:

上海市第二中级人民法院认为:关于光大银行对涉案房产能否行使抵押权问题。系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权


关于东鹤公司在本案中是否承担法律责任问题。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条的规定,东鹤公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同,现主合同虽被解除,在东鹤公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下,保证人东鹤公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证,其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证,亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成,即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。


本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成,而是东鹤公司与陈思绮恶意串通,以商品房买卖为名,行东鹤公司融资之实,损害了光大银行的利益,危及银行贷款安全,陈思绮与东鹤公司具有明显过错。因此,东鹤公司应对陈思绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之后与陈思绮之间的权利义务关系,双方可能另行存在约定,东鹤公司可与陈思绮另行解决,本案中不予处理追偿权问题。

判例3

裁判要旨:

房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。


判例名称:

徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》 2013年 第12期


当事人:

原告:徐州大舜房地产开发有限公司。
被告:王志强。


裁判理由:

徐州市泉山区人民法院认为:双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中,双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议,大舜公司主张其与王志强签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知,被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示,争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。


法院认为,一方面,合同签订后,合同约定的购房首付款由原告支付,随后,原告亦以被告名义缴纳了42 400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费,故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面,原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》,之后,被告亦未按约归还贷款,而是原告以被告的名义偿还;被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出,至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫长印发生争执,且于2011年 6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证,但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款


此外,2008年4月2日,原告与包括被告王志强在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了《商品房买卖合同》共七份,王志强名下的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言,其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫长印的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名,上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。


本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,当事人在订立合同时,除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外,还应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名,掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的,故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (三)项的规定,依法应为无效。双方因该合同所取得的财产,应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有,被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还,但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求,因此法院在本案中不予理涉,双方可另行解决。

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